Hva er FFO (Funds From Operations)?
FFO (Funds from Operations) refererer vanligvis til kontantstrømmer generert av Real Estate Investment Trust (REITs) og beregnes ved å trekke renteinntekter og gevinst ved salg av eiendeler fra nettoinntekten i perioden og legge til renteutgiften, avskrivninger, og tap ved salg av eiendeler til det.
FFO brukes til å måle kontantstrømmen fra driften, og ligner dermed på 'Kontantstrøm fra driften'. Imidlertid brukes den vanligvis med henvisning til kontantstrømmer generert av 'Real Estate Investment Trust' (REIT).
- For eiendomsselskaper brukes FFO som en målestokk, ettersom det er bevist at eiendomsverdiene svinger med makroøkonomiske forhold, og bruk av eksempler på kostnadsregnskap for å beregne de økonomiske forholdene tjener vanligvis ikke som en nøyaktig måling av ytelsen.
- Det inkluderer midler generert fra forretningsdrift, eksklusive finansieringsrelaterte kontantstrømmer, for eksempel renteinntekter eller renteutgifter. Den inkluderer ikke avskrivninger på anleggsmidler eller gevinster eller tap ved disposisjon av eiendeler.
- Real Estate Investment Trust (REITs) er en virksomhet som hovedsakelig driver inntekt generert fra eiendomstransaksjoner. Slike REIT-selskaper er involvert i kommersiell eiendom. Det inkluderer salg, leasing og finansiering av kontor og bygninger, lager, sykehus, kjøpesentre, hoteller osv. Slike selskaper bruker ofte FFO.
Midler fra driftsformel
Alle faktorene som brukes ved beregning av midlene fra driften, finner du i selskapets resultatregnskap. Disse faktorene inkluderer nettoinntekt, avskrivninger, avskrivninger og gevinster ved salg av eiendom og ekstraordinære poster.
FFO-formel = nettoinntekt + avskrivninger og avskrivninger på eiendommer - gevinst (tap) ved salg av eiendeler + tap (gevinst) på omstrukturering av gjeld eller ekstraordinære poster
FFO-beregning (Washington REIT case study)
Trinn 1 - Identifiser nettoinntekten fra resultatregnskapet
Vi bemerker ovenfra at nettoinntekten til Washington REIT for 2000 er $ 45.139. På samme måte er nettoinntekten for henholdsvis 1999 og 1998 $ 44 301 og $ 41 064.
(vær oppmerksom på at tallene er i tusenvis)
Trinn 2 - Identifiser avskrivninger på eiendommer
Det er en del av resultatregnskapet.
- Avskrivninger (2000) = $ 22723
- Avskrivninger (1999) = 19 590 dollar
- Avskrivninger (1998) = $ 15,339
Trinn 3 - Identifiser gevinster (tap) ved salg av eiendeler
Dette tallet er også en del av resultatregnskapet.
- Gevinst ved salg av eiendeler (2000) = $ 3.567
- Gevinst ved salg av eiendeler (1999) = $ 7 909
- Gevinst ved salg av eiendeler (1998) = $ 6.764
Trinn 4 - Identifiser gevinster (tap) på omstillingselementer eller ekstraordinære gjenstander
- Det er ingen gevinst (tap) på restruktureringskostnader eller ekstraordinære poster i disse tre årene.
Trinn 5 - Bruk formel
FFO-formel = nettoinntekt + avskrivninger og avskrivninger på eiendommer - gevinst (tap) ved salg av eiendeler + tap (gevinst) på omstrukturering av gjeld eller ekstraordinære poster
- FFO (2000) = $ 45,139 + $ 22,723 - $ 3,567 = $ 64,295
- FFO (1999) = $ 44.301 + $ 19.590 - $ 7.909 = $ 55.982
- FFO (1998) = $ 41,064 + $ 15,339 - $ 6,764 = $ 49,699
Justert FFO
Justerte midler fra driften (AFFO) beregnes etter justeringer i nettoinntekt, er ment å kompensere for regnskapsmetoder. Disse regnskapsmetodene kan forvride den virkelige ytelsen til en eiendomsinvestering. Beregningen for AFFO trekker fra FFO tilbakevendende utgifter som er aktivert, for eksempel prosjekter for forbedringer av bygninger.
Generelt aksepterte regnskapsprinsipper (GAAP) krever å avskrive investeringseiendommene over tid. Imidlertid verdsetter eiendommer over tid. Av denne grunn har den nødvendige avskrivningskostnaden, som belastes i henhold til GAAP, en tendens til å gjøre nettoinntekten kunstig lav.
FFO justerer også for engangsartikler, ettersom de ikke forekommer i vanlige forretningsscenarier. For eksempel gevinster (eller tap) ved salg av eiendommer som skal fjernes / legges til tilsvarende, ettersom de ikke har karakter av vanlig forretningsdrift, og derfor ikke bidrar til REITs pågående utbyttebetalingskapasitet. Enkelte analytikere vurderer videre leieøkninger og visse Capex for å beregne justerte midler fra drift (AFFO).
FFO per aksje brukes som en nøye undersøkt beregning for å måle en REITs lønnsomhet per enhet for aksjonær eierskap. Funds From Operations brukes videre som generell verdsettelsesmultipel så vel som P / E-multipler. Dermed er det også en sentral driver for aksjekursene.
Hvorfor er FFO viktig for eiendom?
- Mens aksjeinvestorer legger vekt på beregninger som fortjeneste per aksje EPS eller en pris / inntjeningsgrad (P / E) mens de analyserer aksjer, bestemmer REIT-investorer på grunnlag av FFO.
- Før du investerer i en REIT, må du være sikker på prisen, og beslutningen er ikke bare basert på FFO eller AFFO, da investeringen som ser bra ut på overflaten ikke kan vise seg å være en god beslutning i fremtiden, ettersom prisene kan falle pga. mange investorer kjøper det.
- Inntjeningen per aksje (EPS) for en REIT, sammenlignet med konvensjonelle aksjer, vil være naturlig lav eller til og med negativ. Dermed er pris / inntjening (P / E-forhold) for en REIT ikke et gunstig multiplum mens du tar investeringsbeslutninger, bør betraktes som en fjernt andre beregning mens du vurderer den.
Forskjeller mellom CFO og FFO
- Kontantstrøm beregner, som navnet antyder, den totale mengden kontanter og kontantekvivalenter som genereres fra virksomheten til en virksomhet. Imidlertid er FFO et viktigere tiltak når det gjelder eiendomsvirksomhet, da disse tiltakene kompenserer for en viktig komponent, som er avskrivning.
- For eiendomsvirksomhet øker verdien av eiendommer alltid over tid; dermed er dette ikke en kostnad i det hele tatt. I følge IRS, når bedrifter eier langsiktige eiendeler som utstyr, datamaskiner og bygninger, må disse eiendelene avskrives for å gjenspeile den nåværende økonomiske stillingen.
- Imidlertid når det gjelder eiendom, har disse eiendommene ikke en "holdbarhet" eller, med andre ord, vil aldri svekkes til en minimal verdi over perioden. Tvert imot vil disse eiendelene sette pris på og derfor ikke regnes som en kostnad som skal belastes resultatregnskapet.
- Dermed er driftskontantstrøm og FFO like beregninger. Imidlertid er de ikke helt det samme. Kontantstrøm kan være en fin måte å evaluere økonomisk virksomhet på, men når det kommer til eiendomsbransjen, skiller beregningene seg fra det vanlige forretningsscenariet.
- For å vurdere om en REIT tjener nok til å dekke utbyttet, er FFO veien å gå. Det hjelper med å få et bedre bilde enn en vanlig finansdirektør.
Konklusjon
Dermed kreves midlene fra operasjonskonseptet for analyse av et REIT fordi når de underliggende eiendelene øker i verdi, bør avskrivning ikke tas med i resultatene av driften. Det anses å være en bedre indikator for de økonomiske resultatene av en virksomhet enn nettoinntekt, men siden regnskapskikerne kan påvirke en rekke aspekter av regnskapet, er det alltid bedre å stole på en blanding av målinger, i stedet for et enkelt tiltak mens du tar investeringsbeslutninger.
Selv om FFO er mye ansett for å bestemme REITs lønnsomhet; det kan ofte være utsatt for regnskapsendringer, omskrivinger og manipulasjon. Vennligst vurder to eller tre beregninger og andre forretningsfaktorer før du tar en investeringsbeslutning.